Wolkenbau · Wissen zur Sanierung
Ratgeber
Wohnungssanierung
Kosten, Ablauf und Tipps für Wien.
Was kostet eine Wohnungssanierung, wie lange dauert sie und welche Arbeiten kommen zuerst? In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie Ihre Sanierung vorbereiten, Angebote vergleichen und typische Planungsfehler vermeiden. Mit praktischen Hinweisen zur Budgetplanung, zur Reihenfolge der Arbeiten und zu Besonderheiten bei Wiener Altbauwohnungen.
Ratgeber lesenGut vorbereitet in die Sanierung
Wohnung sanieren: Was sollten Sie vor dem Start klären?
Bevor Sie Angebote einholen, sollten Sie den Zustand Ihrer Wohnung, den gewünschten Sanierungsumfang und Ihren Budgetrahmen festhalten. So können Fachbetriebe die Arbeiten genauer einschätzen und Sie Angebote auf einer gemeinsamen Grundlage vergleichen.
- Bestand und Sanierungsumfang erfassen. Welche Räume sollen verändert werden? Was kann erhalten bleiben? Halten Sie bekannte Schäden und den Zustand von Böden, Wänden, Elektro- und Sanitärinstallationen fest. Offene technische Fragen lassen Sie bei der Besichtigung prüfen.
- Budget und gewünschte Ausstattung festlegen. Trennen Sie notwendige Arbeiten von zusätzlichen Wünschen. Prüfen Sie bei Angeboten, ob Materialien, Schutzmaßnahmen, Entsorgung und erforderliche Nebenarbeiten enthalten sind. Planen Sie auch eine Reserve für unvorhergesehene Arbeiten ein.
- Termin und Nutzung der Wohnung klären. Wann möchten Sie einziehen oder die Wohnung wieder nutzen? Berücksichtigen Sie neben der Ausführung auch Planung, Materiallieferungen und notwendige Trocknungszeiten. Klären Sie frühzeitig, ob die Wohnung während der Arbeiten bewohnbar bleibt.
Kosten verstehen · Budget vorbereiten
Was kostet eine Wohnungssanierung in Wien?
Für eine umfassende Wohnungssanierung können Sie als grobe Budgetorientierung mit etwa 1.200 bis 1.800 € pro m² Wohnfläche inklusive 20 % USt. rechnen. Eine Renovierung der Oberflächen liegt deutlich darunter. Aufwendige Altbauarbeiten, umfangreiche Grundrissänderungen oder hochwertige Ausstattung können den Betrag erhöhen. Entscheidend ist, welche Leistungen tatsächlich benötigt und vereinbart werden.
Die Tabelle lässt sich seitlich scrollen.
| Umfang | Typische Arbeiten | Richtwert pro m² brutto |
|---|---|---|
| Einfache Renovierung | Ausmalen, kleinere Ausbesserungen und Aufarbeiten vorhandener Bodenbeläge; technische Installationen bleiben weitgehend bestehen. | ca. 120–360 € |
| Teilsanierung | Mehrere Räume modernisieren, Bodenbeläge erneuern sowie einzelne technische Bereiche oder Nassräume nach Bedarf sanieren. | ca. 480–1.200 € |
| Umfassende Wohnungssanierung | Rückbau, wohnungsinterne Elektro- und Sanitärinstallationen, Untergrundarbeiten, Bad, Bodenbeläge, Wandoberflächen und Innentüren in üblicher Ausstattung. | ca. 1.200–1.800 € |
So sind die Werte zu verstehen: Die Richtwerte beziehen sich auf die gesamte Wohnfläche und dienen der ersten Budgetplanung. Bei kleinen Wohnungen kann der Quadratmeterpreis höher liegen, weil sich etwa die Kosten eines Badezimmers auf weniger Wohnfläche verteilen. Aufwendige Altbausanierungen können auch über 1.800 €/m² brutto liegen.
Zusätzliche Positionen prüfen: Küche, Möbel, Fenstertausch, statische Verstärkungen, Planung und behördliche Gebühren sind hier nicht pauschal eingerechnet. Diese Kosten sowie eine Reserve für unvorhergesehene Arbeiten gehören in die individuelle Budgetplanung. Die Richtwerte ersetzen kein projektbezogenes Angebot.
Welche Faktoren verändern die Sanierungskosten?
Zustand von Leitungen und Untergründen
Alte Installationen, unebene Böden oder Schäden im Bestand können zusätzliche Arbeiten auslösen. Je genauer der Zustand vorab geklärt ist, desto besser lässt sich der Umfang kalkulieren.
Ausstattung und Anzahl der Nassräume
Bodenbeläge, Fliesen, Armaturen und Türen beeinflussen das Budget. Auch die Anzahl und der Umfang der zu erneuernden Bäder und WCs spielen eine wichtige Rolle.
Grundrissänderungen und besondere Arbeiten
Neue Wandöffnungen, Änderungen am Bodenaufbau oder der Erhalt historischer Details benötigen eine eigene Planung und Kalkulation. Solche Arbeiten sollten im Angebot einzeln beschrieben sein.
Etage, Lift und Materialtransport
Lange Transportwege, fehlende Liftmöglichkeiten oder eine eingeschränkte Zufahrt erhöhen den Aufwand für Anlieferung und Entsorgung. Deshalb gehört auch die Baustellenlogistik zur Kostenschätzung.
Schritt für Schritt zur sanierten Wohnung
Wohnungssanierung: Ablauf und richtige Reihenfolge
Bei einer umfangreichen Wohnungssanierung stehen zuerst Planung und Rückbau an. Danach folgen bauliche Änderungen, Rohinstallationen und Innenausbau. Empfindliche Oberflächen und die Endmontage kommen zum Schluss. Einzelne Gewerke greifen dabei ineinander; die genaue Reihenfolge richtet sich nach dem Bestand und den vorgesehenen Arbeiten.
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Bestandsaufnahme und Sanierungsziel
Räume, Maße und bekannte Schäden werden aufgenommen. Gemeinsam wird festgelegt, was erhalten bleibt und was erneuert werden soll. Vorhandene Pläne und Fotos helfen bei der Vorbereitung.
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Planung, Materialauswahl und Angebot
Raumaufteilung, Bodenhöhen und Anschlüsse werden abgestimmt. Technische Voraussetzungen und erforderliche Freigaben sind vor Baubeginn zu klären. Materialien, Leistungsumfang und Termine werden als Grundlage für das Angebot festgehalten.
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Baustelle vorbereiten und zurückbauen
Erhaltenswerte Bauteile und gemeinsame Verkehrswege werden geschützt. Anschließend erfolgen Rückbau und Entsorgung im vereinbarten Umfang. Freigelegte Bereiche werden auf bisher verdeckte Schäden geprüft.
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Bauliche Arbeiten und Rohinstallationen
Geplante bauliche Änderungen sowie Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen werden koordiniert umgesetzt. Positionen von Leitungen, Steckdosen und Anschlüssen müssen feststehen, bevor Wände und Oberflächen endgültig geschlossen werden.
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Trockenbau, Untergründe und Bodenaufbau
Nach den notwendigen Installationsprüfungen werden offene Wandflächen geschlossen. Putz, Spachtelung und Bodenaufbau werden entsprechend dem geplanten System hergestellt. Trocknungs- und Aushärtezeiten gehören in den Terminplan.
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Abdichtung, Fliesen und Malerarbeiten
In den vorgesehenen Nassbereichen erfolgt die Abdichtung vor der Fliesenverlegung. Wand- und Deckenoberflächen werden fertiggestellt. Staubintensive Arbeiten und die wesentlichen Malerarbeiten sollten vor empfindlichen Bodenbelägen abgeschlossen sein.
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Bodenbeläge und Endmontage
Nach der Untergrundprüfung werden die vorgesehenen Bodenbeläge verlegt. Danach folgen unter anderem Sockelleisten, Türblätter, Schalterabdeckungen und Sanitärobjekte. Fertige Flächen bleiben während der Restarbeiten geschützt.
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Abnahme und Übergabe
Bei einem gemeinsamen Rundgang werden Ausführung und Funktionen kontrolliert. Offene Punkte, Zuständigkeiten und Termine für Restarbeiten werden dokumentiert. Prüfunterlagen und Pflegehinweise ergänzen die Übergabe.
Bauzeit einschätzen · Einzug vorbereiten
Wie lange dauert eine Wohnungssanierung?
Eine einfache Renovierung lässt sich häufig in wenigen Wochen umsetzen. Werden mehrere Räume, Installationen und Bodenaufbauten erneuert, benötigt die Sanierung mehr Zeit. Für die erste Planung helfen die folgenden groben Zeitspannen. Maßgeblich bleiben Wohnungsgröße, Zustand und vereinbarter Leistungsumfang.
Einfache Renovierung
ca. 1–3 Wochen
Ausmalen, kleinere Ausbesserungen und einzelne Bodenflächen, wenn Installationen und Untergründe weitgehend erhalten bleiben.
Teilsanierung
ca. 3–6 Wochen
Arbeiten in mehreren Räumen mit abgestimmtem Rückbau, Bodenarbeiten und einzelnen technischen Erneuerungen. Der konkrete Umfang bestimmt die Bauzeit.
Umfassende Sanierung
ca. 6–12 Wochen
Mehrere Gewerke von Rückbau und Installationen bis zum Innenausbau. Aufwendige Altbauarbeiten oder tiefere Eingriffe können mehrere Monate beanspruchen.
Die Angaben betreffen die Bauphase nach abgeschlossener Vorbereitung. Bestandsaufnahme, Planung, Angebot, Materialbeschaffung und gegebenenfalls erforderliche Freigaben benötigen zusätzliche Zeit. Die Spannen dienen der Orientierung; der projektbezogene Terminplan wird nach der Besichtigung und Festlegung der Arbeiten erstellt.
Diese Termine gehören in Ihren Sanierungsplan
Ein brauchbarer Terminplan verbindet Entscheidungen, Lieferungen und Bauarbeiten. Halten Sie neben dem geplanten Beginn und Ende auch die folgenden Punkte fest:
- Entscheidungsfristen: Bis wann müssen Bodenbeläge, Fliesen, Türen und Sanitärobjekte ausgewählt sein? Wer bestätigt Änderungen und offene Details?
- Bestell- und Liefertermine: Prüfen Sie die tatsächliche Verfügbarkeit der ausgewählten Produkte. Sondermaße und spezielle Ausführungen sollten frühzeitig mit ihren Lieferzeiten berücksichtigt werden.
- Prüfungen und Trocknungszeiten: Planen Sie Kontrollen vor dem Verschließen von Bauteilen und der Bodenverlegung ein. Estrich, Spachtelmassen und Beschichtungen benötigen die zum jeweiligen System passenden Trocknungs- beziehungsweise Aushärtezeiten.
- Übergabe und Einzug: Berücksichtigen Sie Endkontrolle, Reinigung und mögliche Restarbeiten. Stimmen Sie auch die Montage von Küche und Möbeln mit dem Baufortschritt ab und planen Sie einen angemessenen zeitlichen Puffer.
Wiener Altbau · Bestand und Details verstehen
Altbauwohnung sanieren in Wien: Was ist besonders?
Bevor Sie eine Wiener Altbauwohnung sanieren, sollten Decken, Bodenaufbauten und Installationen geprüft werden. Gleichzeitig lohnt sich ein Blick auf erhaltenswerte Türen, Parkett und Stuck. Daraus ergibt sich, welche Bauteile weiter genutzt werden können und wo technische Erneuerungen nötig sind.
Decken und neuer Bodenaufbau
Bei Holzbalkendecken gehören Zustand, zusätzliche Lasten, Aufbauhöhe sowie Schall- und Brandschutz in die fachliche Planung. Der neue Bodenaufbau muss auch zu bestehenden Türen, Anschlüssen und angrenzenden Räumen passen.
Leitungen und neue Raumaufteilung
Fachbetriebe klären, welche Elektro- und Sanitärinstallationen weiter genutzt werden können. Wenn Bad oder Küche verlegt werden sollen, müssen Abwasseranschlüsse, Leitungswege, Gefälle und Lüftung zum neuen Grundriss passen.
Feuchtigkeit, Risse und unebene Oberflächen
Feuchtigkeitsspuren, lockerer Putz und auffällige Risse sollten vor neuen Oberflächen fachlich beurteilt werden. Nach der Klärung der Ursachen lässt sich festlegen, welche Untergrundarbeiten und Reparaturen erforderlich sind.
Stuck, Parkett und Flügeltüren erhalten
Prüfen Sie vor dem Rückbau, welche Originalteile repariert oder aufgearbeitet werden können. Erhaltenswerte Elemente werden in die Planung aufgenommen und während der Arbeiten geschützt. Neue Bauteile sollten zu den vorhandenen Proportionen und Anschlüssen passen.
Diese Unterlagen helfen bei der Besichtigung
- Vorhandene Grundrisspläne und Informationen zu früheren Umbauten.
- Fotos von Räumen, Anschlüssen und sichtbaren Schäden.
- Eine Liste der gewünschten Änderungen und der Originalteile, die Sie erhalten möchten.
Angebote und Beauftragung
Wohnungssanierung: Angebote vergleichen und Fehler vermeiden
Damit Sie Angebote für Ihre Wohnungssanierung vergleichen können, sollten alle Betriebe dieselben Informationen erhalten: Grundriss, gewünschte Arbeiten und Materialqualitäten. Prüfen Sie anschließend neben dem Gesamtpreis auch den Leistungsumfang, die Abrechnung und ausdrücklich ausgeschlossene Arbeiten.
Checkliste für das Sanierungsangebot
| Prüfpunkt | Darauf sollten Sie achten |
|---|---|
| Leistungen und Mengen | Räume, Flächen und Stückzahlen konkret benennen. Abbruch, Untergrundarbeiten und Wiederherstellung der betroffenen Flächen berücksichtigen. |
| Materialien | Produkte oder Qualitätsstufen festlegen. Klären, ob Lieferung, Einbau und Nebenmaterialien enthalten sind. |
| Baustellenkosten | Schutzmaßnahmen, Transport, Abtransport und Entsorgung sowie die vereinbarte Reinigung prüfen. Erschwerte Zugänge sollten bei der Besichtigung erfasst werden. |
| Preise und Abrechnung | Den Gesamtbetrag inklusive Umsatzsteuer vergleichen. Klären, wie verbindlich der Preis ist und ob nach Pauschale, tatsächlichen Mengen oder Stunden abgerechnet wird. |
| Ausnahmen | Nicht enthaltene Leistungen ausdrücklich auflisten lassen, etwa Küchenmöbel, Fenster oder gesonderte Planungsleistungen. Prüfen, wer diese Leistungen übernimmt. |
| Termine und Übergabe | Geplanten Beginn, Fertigstellung und Voraussetzungen abstimmen. Auch Prüfungen, Dokumentation und die gemeinsame Übergabe festlegen. |
Drei häufige Fehler bei der Wohnungssanierung
Nur die Endsumme vergleichen
Ein niedrigerer Gesamtpreis kann auf einen kleineren Leistungsumfang zurückgehen. Prüfen Sie beispielsweise, ob beim neuen Boden auch Rückbau, Entsorgung, Untergrundvorbereitung und Sockelleisten enthalten sind.
Materialien zu spät auswählen
Fliesenformate, Parkett, Armaturen und Türen beeinflussen Ausführung und Bestellung. Treffen Sie diese Entscheidungen frühzeitig und lassen Sie die Lieferzeiten in die Terminplanung aufnehmen.
Änderungen nur mündlich abstimmen
Halten Sie bei gewünschten Zusatzarbeiten den Umfang, den Preis und mögliche Auswirkungen auf den Termin schriftlich fest. Stimmen Sie diese Punkte vor der Ausführung mit dem beauftragten Betrieb ab.
Praxis-Tipp: Lassen Sie unklare Positionen vor der Beauftragung schriftlich ergänzen. Ein aussagekräftiger Preisvergleich setzt dieselben Leistungen und Materialqualitäten voraus.
Weitere Informationen zur Verbindlichkeit von Kostenvoranschlägen: Ratgeber der Arbeiterkammer.
Persönliche Beratung bei Wolkenbau
Ihr Ansprechpartner für die Wohnungssanierung
Bmstr. Dipl.-Ing. Ekrem Bulut
Baumeister & Geschäftsführer der Wolkenbau GmbH
Bei einer Wohnungssanierung müssen der vorhandene Bestand, Ihre Wohnwünsche und das Budget zusammenpassen. Wir besprechen mit Ihnen, welche Maßnahmen für Ihre Wohnung sinnvoll sind und wie sich Planung und Ausführung aufeinander abstimmen lassen.
Bringen Sie Ihre Fragen zu Raumaufteilung, Materialien und Umsetzung mit. Gemeinsam klären wir die nächsten Schritte für Ihr Vorhaben und die Grundlagen für ein konkretes Angebot.
FAQ · Wohnung sanieren in Wien
Häufige Fragen zur Wohnungssanierung
Hier finden Sie Antworten zu Kosten, Bauzeit und Planung. Die genannten Richtwerte helfen bei der ersten Orientierung. Umfang, Budget und Termine werden für Ihre Wohnung nach der Bestandsaufnahme konkretisiert.
Was kostet eine komplette Wohnungssanierung in Wien?
Für die im Ratgeber beschriebene umfassende Sanierung dienen etwa 1.200 bis 1.800 € pro m² Wohnfläche inklusive 20 % USt. als grobe Budgetorientierung. Aufwendige Altbauarbeiten oder hochwertige Ausstattung können darüber liegen. Küche, Möbel, Fenster, statische Verstärkungen und gesonderte Planung sind in diesen Richtwerten nicht pauschal enthalten. Eine Budgetreserve kommt hinzu. Einzelheiten finden Sie im Abschnitt Kosten und Budget.
Wie lange dauert eine Wohnungssanierung?
Zur Orientierung können Sie für eine einfache Renovierung etwa 1 bis 3 Wochen, für eine Teilsanierung 3 bis 6 Wochen und für eine umfassende Sanierung 6 bis 12 Wochen ansetzen. Diese Spannen betreffen die Bauphase nach abgeschlossener Vorbereitung. Planung, Beschaffung und erforderliche Freigaben benötigen zusätzliche Zeit. Aufwendige Altbauarbeiten können mehrere Monate beanspruchen. Mehr dazu unter Dauer und Terminplanung .
In welcher Reihenfolge wird eine Wohnung saniert?
Zuerst werden Bestand, Planung und Materialauswahl geklärt. Danach folgen Schutzmaßnahmen, Rückbau, notwendige bauliche Arbeiten und Rohinstallationen. Anschließend werden Untergründe und Bodenaufbauten hergestellt, bevor Oberflächen und Endmontagen folgen. Prüfungen und Trocknungszeiten bestimmen die Übergänge zwischen den Gewerken. Der konkrete Sanierungsablauf richtet sich nach den geplanten Arbeiten.
Kann ich während der Sanierung in der Wohnung wohnen?
Bei Arbeiten an einzelnen Räumen kann das möglich sein, wenn Bad, WC, Küche und sichere Zugänge nutzbar bleiben. Staubschutz und Arbeitsbereiche müssen vorher abgestimmt werden. Bei einer umfassenden Sanierung mit Rückbau und Arbeiten an den Installationen ist häufig eine Ausweichunterkunft sinnvoll. Berücksichtigen Sie diese frühzeitig bei Budget und Terminplanung.
Brauche ich in Wien eine Bauanzeige oder Baubewilligung?
Das hängt von Art und Umfang der geplanten Änderungen ab. Vor Baubeginn ist anhand der konkreten Planung zu klären, welches Verfahren erforderlich ist. Für einen Fenstertausch in Schutzzonen oder bei Gebäuden, die vor dem 1. Jänner 1945 errichtet wurden, sieht die Stadt Wien eine Bauanzeige vor. Privatrechtliche Zustimmungen sind gesondert zu prüfen. Offizielle Hinweise: Bauanzeige und Fenstertausch in Wien.
Was ist bei der Sanierung einer Altbauwohnung wichtig?
Decken, Bodenaufbauten und Installationen sollten vor der Ausführung fachlich beurteilt werden. Ebenso sind Feuchtigkeitsspuren und auffällige Risse zu klären. Entscheiden Sie vor dem Rückbau, welche Türen, Parkettböden oder Stuckelemente erhalten werden sollen. Änderungen an Grundriss und Bodenaufbau benötigen eine zum Bestand passende Planung. Weitere Prüfpunkte finden Sie unter Besonderheiten bei Wiener Altbauwohnungen .
Wie vergleiche ich Angebote für eine Wohnungssanierung?
Vergleichen Sie dieselben Leistungen, Mengen und Materialqualitäten sowie den Gesamtbetrag inklusive Umsatzsteuer. Prüfen Sie Ausnahmen, Baustellenkosten und die vereinbarte Abrechnung. Klären Sie auch, wie verbindlich der Preis ist. Bei gewünschten Zusatzarbeiten sollten Umfang, Preis und Auswirkungen auf den Termin vor der Ausführung schriftlich abgestimmt werden. Nutzen Sie dafür unsere Checkliste zum Angebotsvergleich .
Kann ich meine Wohnung in Etappen sanieren?
Eine Sanierung in Etappen kann sinnvoll sein, wenn sich die Arbeiten räumlich und technisch aufteilen lassen. Planen Sie trotzdem das gesamte Vorhaben vorab, damit Leitungswege, Anschlüsse und Bodenhöhen zusammenpassen. Prüfen Sie, ob spätere Bauabschnitte bereits fertige Flächen wieder betreffen und ob zusätzlicher Aufwand für Schutz, Einrichtung und Transport entsteht.
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Lassen Sie uns Ihre Wohnung erneuern.
Sie planen eine Wohnungssanierung in Wien? Ob einzelne Räume oder eine komplette Sanierung – Wolkenbau begleitet Sie von der Planung bis zur Fertigstellung. Erzählen Sie uns von Ihren Vorstellungen. Gemeinsam besprechen wir die passenden Arbeiten, Materialien und die nächsten Schritte
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